Mon historique
Première RP : via emprunt
Nous avons acheté en 2020 notre première résidence principale dans une petite ville de province (50 000 habitants)
Pour cet achat, nous n’avions pas du tout assez d’épargne pour payer comptant, ni même pour mettre un gros apport. Nous n’avons pas eu le choix, et nous avons emprunté un montant correspondant à la totalité du prix du bien (mais pas les frais de notaire ni les frais bancaires, que nous avons financés avec notre épargne), soit 165 000 € sur 15 ans, avec un taux de 1%.
Nous l’avons revendue en 2024 pour 212 000 euros (net vendeur).
| Argent gagné | Argent perdu | |
|---|---|---|
| Capital remboursé (+/- égal au loyer non dépensé) | + 43 200 € | |
| Plus-value | + 55 000 € | |
| Travaux et entretien | – 15 000 € | |
| Frais de notaire et bancaires (achat) | – 13 200 € | |
| Taxes foncières sur la période | – 4 500 € | |
| Total | + 98 200 € | – 32 700 € |
Soit une plus-value de 98 200 – 32 700 = 65 500 €. Si je divise ce résultat par deux (nous avons acheté en indivision à 50%/50%), ça donne un enrichissement de 32 750 € en 4 ans.
Deuxième RP : comptant
Cette fois, en 2024, nous sommes en mesure, grâce à notre épargne et surtout grâce aux liquidités libérées par la vente de notre première RP, d’acheter un bien comptant.
A l’heure où j’écris, nous sommes dans l’attente de signer notre compromis suite à une offre qui a été acceptée.
Arguments généraux en faveur de l’achat comptant
Plus-value (exonérée) presque assurée
Acheter en dessous du marché
On l’entend beaucoup, et c’est très vrai en immobilier : une bonne affaire se fait à l’achat.
Avant même de parler de l’évolution du prix de l’immobilier sur le long terme, la seule possibilité de négocier son bien, parfois face à des vendeurs pressés de vendre pour tel ou tel aléa de la vie, fait qu’on peut assez facilement acheter un bien (très) en-dessous de sa valeur sur le marché.
Et dans notre cas, acheter comptant nous met en position de force pour mener des négociations plus agressives (surtout dans le contexte actuel, ne pas être dépendant d’un crédit rassure les vendeurs, surtout les pressés).
Exonération de l’impôt sur la plus-value
C’est à ma connaissance le seul investissement pour lequel la plus-value éventuelle est totalement exonérée de toute imposition.
Le montant de la P.V. : un levier pour la suite
Faire des « coups » est l’un des très rares moyens de générer du cash et pouvoir se lancer dans d’autres projets plus grands, notamment pour pouvoir enchaîner les achats locatifs. Car à partir d’un certain montant d’endettement ou dans certains contextes économiques, les banques demandent un apport.
Protection contre l’inflation
Augmentation des prix de l’immobilier à long terme…
L’immobilier peut baisser, parfois notablement et pendant plusieurs années, mais à long terme, la tendance est quand même nettement haussière.
Cela dépend de plusieurs facteurs, mais le principal est l’inflation, qui entraine une augmentation des revenus (et donc du pouvoir d’achat) de la société dans son ensemble. Fatalement, la conséquence est un ajustement des prix, qui s’adaptent au pouvoir d’achat de la « demande ».
…vs hausse des dépenses de loyer
Alors que le propriétaire va voir la valeur de son bien plutôt augmenter, pour le locataire, c’est le loyer déboursé qui va augmenter, à cause de la revalorisation via l’indice INSEE corrélé à l’inflation.
Loyers perdus vs Epargne forcée
Tout est dit dans le titre : payer un loyer enrichit le propriétaire. Alors que payer une mensualité de crédit, surtout en période de taux faibles, c’est du capital remboursé.
Je sais, je sais, il y a l’entretien, la taxe foncière, la part des intérêts dans la mensualité de crédit remboursée, etc., mais ces coûts ne changent pas la conclusion ci-dessus.
Et, si je reviens sur ma situation, ne pas payer de loyer ni de crédit me permet de « gagner » le loyer que j’aurais payer, et pouvoir l’investir.
Arguments dans notre situation
Augmentation de notre capacité d’endettement
Le loyer est également une dépense qui est considérée par les banques dans le calcul du taux d’endettement. Et ça a un effet considérable sur notre capacité d’emprunt.
Actuellement, on pourrait emprunter 87 000 €. Une fois notre RP achetée, on pourra emprunter 235 000 €.
Notre situation actuelle
- Revenus salariés : 5000 € / mois
- Revenus locatifs : 1100 €/ mois * 70% = 770€ / mois
- Mensualité de crédit (locatif) : 585 € / mois
- Loyer : 900 € / mois
- Taux d’endettement : (585 + 900) / (5000 + 1100) = 24.3 %
- Mensualité disponible (pour arriver à 33%, taux max. hors exceptions) : (33% * (5000 + 1100) ) – (585 + 900) = 2013 – 1485 = 528 €
- Capacité d’endettement sur 20 ans (pour un taux à 3.5%) : 87 000 €
Notre situation quand on aura acheté notre RP
- Revenus salariés : 5000 € / mois
- Revenus locatifs : 1100 €/ mois * 70% = 770€ / mois
- Mensualité de crédit (locatif) : 585 € / mois
- Loyer : 900 € / mois
- Taux d’endettement : (585) / (5000 + 1100) = 9.6 %
- Mensualité disponible (pour arriver à 33%, taux max. hors exceptions) : (33% * (5000 + 1100) ) – (585) = 2013 – 585= 1428 €
- Capacité d’endettement sur 20 ans (pour un taux à 3.5%) : 235 000 €
Les prix sur zone de recherche
Le prix des biens dans notre zone de recherche sont relativement faibles, ce qui nous laissera assez d’épargne disponible une fois l’acquisition réalisée pour enchainer sur un autre projet, locatif cette fois.
De plus, nous n’avons pas vraiment à craindre une forte baisse des prix, alors que le potentiel d’augmentation est réel.
Quelques autres arguments en vrac
On n’a pas d’enfants, ce qui nous rend moins « exigeants » quant au bien qu’on va chercher à acheter. on va privilégier « la bonne affaire ».